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09/09/2014 LE CHAMP D'APPLICATION DE LA LOI ALUR en matière de baux d'habitation

La  Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR modifie considérablement le domaine des baux d’habitation.

Cette Loi est applicable depuis le 27 mars 2014 au lendemain de sa publication au Journal Officiel.

Son objectif est de réguler le marché locatif privé par l’instauration d’un régime d’encadrement des loyers destinés à combattre la crise du logement, d’apaiser les rapports locatifs et de renforcer les droits des locataires.

Si certaines de ses dispositions sont actuellement applicables, la plupart d’entre elles ne le sont pas à défaut de Décrets d’application très attendus…

La Loi s’applique à des locaux constituant la résidence principale des locataires, devant être occupés au moins 8 mois par an sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Ce dispositif législatif ne s’applique pas aux logements-foyers, à l’exception de l’article 6 alinéa1er relatif à la délivrance par le bailleur d’un logement décent, et à l’article 20-1 relatif à la demande par le locataire de la mise en conformité du logement.

Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction de l’occupation d’un emploi, et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers à l’exception des articles 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 20-4.

Dans le secteur HLM, le législateur a entendu protéger les descendants pour qu’ils puissent bénéficier du transfert de bail prévu à l’article 14 de la Loi du 6 juillet 1989 alors qu’ils ne respectent pas les deux conditions spécifiques prévues à l’article 40 de la loi précitée : en effet l’article 40-1 dispose que lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Certaines dispositions de la Loi sont déjà entrées en application pour tous les contrats y compris ceux conclus avant la Loi comme par exemple:

  • le prolongement de la trêve hivernale pour les expulsions locatives: du 1er novembre au 31.03
  • la réduction des délais de prescription applicables aux loyers impayés et aux charges: 3 ans pour les impayés de loyers et charges ou pour toute action dérivant du contrat de location ; 1 an pour les réévaluations annuelles de loyer
  • les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois
  • le locataire doit laisser les travaux se faire à la demande du propriétaire, une réduction de loyer proportionnelle devant être appliquée si ces travaux durent plus de 21 jours
  • les nouvelles dispositions qui s'appliquent aux locations meublées.

Pour les contrats de location signés à partir du 27.03.2014:

Sont modifiées les règles relatives aux congés, au dépôt de garantie, à la colocation et aux locations meublées.

Les autres dispositions législatives qui seront maintenues entreront en vigueur dans les prochains mois.