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29/10/2014 LA MISE SOUS SURVEILLANCE DE L’ENSEMBLE DES IMMEUBLES EN COPROPRIETE

La Loi ALUR donne lieu à de nombreux débats car elle est porteuse de nombreuses contradictions, notamment en matière de copropriété.

Elle entraîne une véritable mise sous surveillance de l’ensemble des immeubles en copropriété.

Si cela pouvait se concevoir pour les copropriétés en difficulté et si cela pouvait effectivement permettre d’anticiper les difficultés d’autres ensembles immobiliers en copropriété, il parait totalement disproportionné de contrôler l’ensemble des immeubles dont l’immense majorité ne souffre d’aucune difficulté et sont très correctement gérés.

Or, désormais les copropriétés seront sous un véritable contrôle, notamment de l’administration.

Cette mise sous contrôle se traduit par de nouvelles déclarations qu’il va falloir régulariser.

Deux séries de mesures permettent ce contrôle :

  • D’ordre technique : Avec le diagnostic thermique général (article L 731-611-4 du CCH)
  • D’ordre juridique : Avec l’immatriculation des copropriétés (article L 711-1 et 9 du CCH)

LE DIAGNOSTIC THERMIQUE GENERAL :

Il sera désormais rassemblé dans un seul document (le diagnostic thermique général) l’intégralité des points permettant l’information du copropriété candidat à l’acquisition sur la situation générale de l’immeuble.

Il concerne tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation en copropriété.

Il doit être réalisé préalablement à la mise en copropriété.

C’est l’Assemblée Générale qui décidera si ce diagnostic est réalisé ou pas, mais il convient d’attirer l’attention des copropriétaires sur le caractère obligatoire de ce DTG.

Le syndic devra présenter à l’Administration (pour l’heure nous ignorons laquelle) le diagnostic, sinon l’Administration pourra, après avoir notifié une injonction d’avoir à le réaliser qui sera demeurée vaine, le faire réaliser d’office.

  • Le diagnostic doit porter sur :
  • L’état apparent des parties communes,
  • La liste des normes régissant l’immeuble (règlementaire/législative/contractuelle),
  • Les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale,
  • Un diagnostic de performance énergétique,

L’évaluation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (à actualiser tous les 10 ans).

  • La première Assemblée Générale suivant l’élaboration du diagnostic va être informative.
  • La deuxième Assemblée Générale sera décisoire et pourra prendre en considération le diagnostic (elle va pouvoir décider de la nature des travaux, de leur financement, ainsi que de leur planification).

Tant que le diagnostic n’est pas réalisé, le syndic a l’obligation de mettre à l’ordre du jour la prise en compte de la réalisation des prescriptions de ce document.

Ce diagnostic devra être incorporé au carnet d’entretien et pourra être communiqué à l’Administration, sur sa demande, à tout moment.

L’IMMATRICULATION dES COPROPRIETES:

L’objectif de l’immatriculation des copropriétés est justement de repérer les copropriétés en difficulté, celles qui ne réalisent pas des travaux d’entretien courant de l’immeuble, qui pourraient être endettées, voire dégradées.

Il s’agit d’un registre qui sera tenu par une Administration (que l’on ne connait pas encore).

A priori, un numéro de matricule va être attribué au Syndicat qui devra être reproduit dans tous les actes postérieurs à cette immatriculation.

Ce numéro de matricule devra être visé dans les actes authentiques de vente de chaque lot de copropriété..

Pour l’heure, la liste exhaustive des actes qui devront comprendre ce numéro d’immatriculation n’est pas publiée.

Le Décret d’application n’étant pas encore porté à notre connaissance, nous ignorons :

  • Quelle sera l’Administration auprès de laquelle l’immatriculation sera faite ?
  • Si sera créer un corps spécialisé de fonctionnaires dédié au contrôle de ces immatriculations et de ces diagnostics ? et selon quelle territorialité ?
  • Si les mises à jour entraînent le paiement de droits ?
  • Si ces informations pourront être communiquées à des tiers ?

Telles sont les interrogations qui, à ce jour, demeurent….

L’immatriculation devra comporter :

  • Le nom et l’adresse du Syndicat.
  • Le nombre de lots.
  • La nature des lots (la destination, l’usage, l’affectation).
  • Le nom du syndic.
  • Les précisions relatives à d’éventuelles difficultés qu’aurait connues l’immeuble.
  • La liste des arrêtés ou des injonctions de police administrative.

Les données essentielles relatives à la gestion de l’immeuble et au compte du Syndicat, issues du budget prévisionnel.

A ce sujet, il convient de s’interroger sur le fait que cette déclaration relative aux frais de gestion basés sur le budget prévisionnel ne prévoit pas les dépenses exceptionnelles qui sont pour le moins fondamentales dans l’évaluation de difficultés et qui peuvent bouleverser totalement l’économie de la gestion de la copropriété.

  • Les informations relatives aux mesures essentielles des travaux d’entretien prévus au diagnostic.

L’Administration fiscale aura la possibilité de fournir elle-même ces documents à l’Administration qui sera chargée de recueillir les immatriculations.

Il convient de préciser que ces informations seront à actualiser chaque année.

Cela entrainera une transparence vis-à-vis de l’Administration.

Le notaire aura un rôle déterminant pour les déclarations qui devront être contenues dans les actes d’acquisition de chaque lot de copropriété.

Le syndic aura également un rôle extrêmement important puisqu’il devra actualiser chaque années les informations qu’il aura préalablement remises à l’Administration.

A défaut, l’Administration pourra le mettre en demeure de régulariser la déclaration sous astreinte de 25 € par lot.

En outre, le Syndicat pourrait être privé de la perception des subventions publiques auxquelles il pourrait prétendre.

Sur bien des points, les praticiens de la matière demeurent dans l’attente des décrets d’application.

Sur plus de 200 Décrets qui doivent permettre la mise en œuvre de la loi ALUR, 188 restent à paraître…

La Loi ALUR a entrainé un accroissement très significatif des charges qui pèseront désormais sur les syndics.

Il est impossible pour ceux-ci de diminuer leurs honoraires car leurs obligations vont être décuplées, leur responsabilité également.

Ils devront souscrire des assurances responsabilité civile professionnelle, mais surtout des assurances auprès de leurs garants qu’ils seront bien contraints de récupérer auprès des copropriétés, de sorte que l’objet initial de la loi qui comprenait la diminution des honoraires du syndic ne pourra manifestement pas être atteint.