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07/03/2019 Les travaux urgents à réaliser dans une copropriété et la responsabilité du syndic

Il est manifeste qu’en cas de travaux urgents à réaliser, il serait dangereux d’attendre que la prochaine assemblée générale se réunisse et statue sur le principe et le financement de ces travaux. Il en va ainsi lorsque des infiltrations se produisent, lorsqu’un morceau de façade menace de se décrocher, lorsque des fissures inquiétantes apparaissent… Ces dommages peuvent produire des conséquences extrêmement lourdes.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, régissant la copropriété, stipule :

« I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :…..d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

C’est ainsi que cet article prévoit que le syndic peut, de sa propre initiative, faire entreprendre les travaux urgents sans avoir à attendre que l’assemblée générale ne statue sur l’opportunité desdits travaux. Pour financer les travaux, il doit prévoir un appel de provision qui ne peut pas être supérieur au tiers du devis qu’il communiquera aux copropriétaires, s’il n’a pas obtenu l’accord de l’assemblée générale.

Il doit cependant agir en toute transparence et prévenir les copropriétaires de son initiative en même temps qu’il appelle la demande de provision. Il doit par ailleurs convoquer immédiatement une assemblée générale pour qu’elle ratifie, après coup, l’exécution de ces travaux. A défaut d’agir de la sorte, le syndic engage sa responsabilité. C’est ce qu’a rappelé la Cour de Cassation dans son arrêt du 13 septembre 2018  N° 17-17.702.

Le syndic a une véritable responsabilité en cas de travaux urgents mais il a également les moyens d’inviter l’assemblée générale à les ratifier et ces dispositions le contraignent à agir.

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