25/03/2019 La copropriété face aux risques AIR BNB

Le développement des locations meublées touristiques et ponctuelles dans des immeubles cause d’innombrables difficultés. D’une part, il est devenu difficile dans les grandes villes touristiques de trouver des locations longues durées stables ; les copropriétaires préfèrent confier leur bien à des plateformes de type « AIR BNB ». D’autre part, les résidents de courtes ou très courtes durées sont parfois tentés d’être peu respectueux de l’environnement de la copropriété.

La ville de Barcelone en est un exemple criant puisque son centre s’est vidé de contrat de location de type traditionnel pour être remplacé par des locations saisonnières qui causent de nombreux problèmes aux copropriétaires. C’est ainsi que la ville de Paris, quant à elle, a renforcé son arsenal réglementaire en prévoyant notamment qu’un copropriétaire ne peut donner en location son appartement sur les plateformes de locations saisonnières plus de 120 jours/an. Cette faculté est prévue par l’article L 631-7-1-A du code de la construction et de l’habitation. Cet article s’applique aux villes de plus de 200.000 habitants. Les plateformes de locations de courtes durées de meublés touristiques doivent donc s’adapter à ces dispositions légales. La plateforme « AIR BNB » doit respecter ces disputions et devrait bloquer les appartements à l’issu de la période déterminée.

Le syndicat des copropriétaires n’en demeure pas moins également responsable de la situation. L’assemblée générale des copropriétaires peut prévoir de modifier les dispositions du règlement de copropriétaires afin d’interdire une activité de location en meublés touristiques. Il suffit de se rattacher à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que l’usage de chaque propriétaire ne peut porter atteinte au droit des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La Cour de Cassation a rendu, quant à elle, un arrêt le 8 mars 2018 au terme duquel elle considère que les locations de courtes durées peuvent ne pas être compatibles avec des immeubles à usage d’habitation.  Il sera rappelé  l’article L 631-7-1-A  du code de la construction et de l’habitation qui stipule :

« Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire personne physique.

Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.

Le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du troisième alinéa de l'article L. 151-9 du code de l'urbanisme.

Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

 Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. »

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