24/04/2014 OPPOSITION DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Il résulte de l’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965, de l’article 5 – 1 du Décret du 17 mars 1967 et de l’article 2374-1°bis, que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété ;

Avant l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dûes par l’ancien propriétaire.

Cette opposition à peine de nullité énonce le montant et les causes de la créance.

Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19 – 1 de la Loi du 10 juillet 1965

La Cour de Cassation, dans un arrêt en date du 27 novembre 2013, a cassé un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence qui avait annulé l’opposition du syndicat au motif que celle-ci avait été faite pour un montant global sans opérer aucune distinction entre les différents chefs de créances telles que prévu par l’article5-1 du Décret du 17 mars 1967.

La Cour de Cassation a jugé que l’absence de distinction entre les 4 types de créances du syndicat prévu à l’article 5–1 du Décret du 17 mars 1967 constitue certes un manquement à une condition de forme, n’entraîne pas la nullité de l’opposition mais a pour seul effet de faire perdre aux créances leur caractère de créances privilégiées et super privilégiées.