09/09/2014 LOI ALUR ET MODIFICATION DU CONTRAT DE BAIL

Le contrat de bail doit faire l’objet d’un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat.

De nouvelles mentions sont imposées en sus de celles qui existaient déjà :

– mention relative aux équipements d’accès aux technologies de l’information et la communication,

– mention du loyer de référence et du loyer de référence majorée correspondant la catégorie de logements définis par le représentant de l’État dans le département ;

– le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail,

– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat, ou depuis le dernier renouvellement du bail

– le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle de loyer (GUL dont l’entrée en vigueur est différée au 1^er janvier 2016) doit être expressément mentionné dans le contrat de location.

 La GUL est donc une garantie supplétive qui s’appliquera dès lors que les parties n’auront pas manifesté un choix différent.

– une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges doit être obligatoirement annexée au contrat de location. Cette notice d’information précise également les droits obligations est fait pour les parties au contrat de location de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

La loi prévoit des sanctions en cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, au loyer de référence, et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire :

• le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.

À défaut de réponse du bailleur dans un délai d’un mois, ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir la diminution du loyer.

Aussi lorsque la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d’un 20^e à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté :

• à défaut d’accord entre les parties, ou à défaut de réponse du bailleur dans le délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette même demande afin de déterminer la diminution de loyer appliquée. La diminution de loyer accepté par le bailleur ou prononcé par le juge prend effet à la date de signature du bail.
• Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée, la diminution de loyer prend effet à la date de la demande.

– Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en conseil d’État pris après avis de la commission nationale de concertation lors de la remise et de la restitution des clefs. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle est joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut pas être établi dans les conditions ci-dessus indiquées, il peut l’être par la suite sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par huissier au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’État des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de compte filiation étonnamment compétente.

– Comme précédemment, pendant le premier mois de la période de chauffe le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

• Toutefois il est précisé que le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévue à l’article L 134-1 du Code de la Construction de l’Habitation qui en fait la demande sans préjudice de la mise à disposition des factures.

– Le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement est complété par :

• une copie d’un État mentionnant l’absence ou le cas échéant la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret fixera la liste des matériaux ou produits concernés.
• Un État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en conseil d’État définira les modalités d’application de cette disposition