20/02/2014 L’AVOCAT MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES (Partie I/V)

Conformément aux dispositions de l’article 6-3 du R.I.N, l’avocat peut recevoir mandat de négocier, d’agir et de signer au nom et pour le compte de son client.

Cependant, un tel mandat, de nature civile, doit être spécifique, et ne peut en conséquence avoir un caractère général.

La Commission des Règles et Usages du C.N.B a publié en juin 2012 un premier guide de l’avocat mandataire qui édicte les principes déontologiques applicables à cette activité.

La Commission des Règles et Usages a ainsi rappelé que l’intermédiation ne peut pas représenter une activité distincte d’une prestation juridique et globale : le mandat en transaction fait partie d’une mission principale plus large préalable, voir concomitante.

Ainsi, l’activité de Mandataire en Transactions Immobilières ne peut devenir l’activité économiquement légale de l’Avocat. Elle doit toujours s’inscrire dans un environnement juridique.

Cette activité ne doit pas conduire l’avocat à des activités commerciales : l’article 111 du Décret du 27.11.1991 rappelle que la profession d’avocat est incompatible avec toutes les activités de caractère commercial qu’elles soient exercées directement ou par personne interposée.

Dés lors sa mission se distinguera de celle d’un courtier qui se limite à la seule mise en relation de parties co-contractantes et qui est par nature commerciale. Si le mandat de l’avocat devait être requalifié en opération de courtage, il serait alors prohibé.

Il convient d’insister sur  le fait que les avocats ne peuvent pas être intégrés dans des sociétés commerciales ou des associations qui n’auraient qu’une finalité commerciale.

La Commission des Règles et Usages nous rappelle en outre que nous n’avons pas le droit de sous-traiter les mandats que nous recevons à des tiers extérieurs à la profession :

L’avocat en transactions immobilières ne doit pas déléguer une partie de sa mission à un agent immobilier :

Ni délégation de mandat ni convention de coopération technique ni contrat de sous traitance ne sont aujourd’hui admis – ce type de contrat étant incompatible avec nos règles professionnelles.

En effet, l’avocat mandataire en transactions immobilières doit impérativement conserver la maîtrise des opérations.

Toutefois, la Commission des Règles et Usages du Conseil National des Barreaux prévoit clairement dans son projet de complément au guide de l’Avocat Mandataire en transaction immobilières, qui n’a cependant pas fait l’objet d’une délibération de l’Assemblée Générale, la possibilité pour un Avocat ou un Ordre de confier à une société commerciale tout ou  partie des prestations publicitaires telles que le regroupement et la diffusion des offres d’Avocats Mandataires en Transactions.

Elle considère, en l’état de ses réflexions, que rien ne s’y oppose dès lors que le contenu de la publicité et les pratiques utilisées sont conformes aux dispositions du RIN, répondent aux principes essentiels de la profession et sont placées sous le contrôle de l’Ordre.

En cas de recours à une société commerciale, la qualité de Mandataire de l’Avocat en charge de l’opération doit être mentionnée.

La Commission considère que ne doivent figurer sur les sites que les coordonnées des Avocats Mandataires concernés car ces derniers sont les seuls responsables de toutes les phases du mandat.

L’Avocat a le droit de faire savoir que l’activité de Mandataire en Transactions fait partie de ses domaines d’activités. Néanmoins, le caractère nécessairement accessoire de celle-ci lui interdit de se présenter comme intervenant exclusivement dans ce domaine.

De même, aucune association professionnelle ne peut se prévaloir d’un monopole dans l’activité de Mandataire en Transactions Immobilières.

C’est pourquoi, de manière générale, la Commission est très favorable à la création de sites Internet dédiés aux Avocats initiés par les Ordres aux fins d’organiser la publicité dans leur Barreau, cela permettant de contrôler cette publicité.

Ainsi et sous les réserves précitées, l’Avocat Mandataire en Transactions Immobilières peut signer un contrat de prestation de services avec des tiers ;

Dans ce cas, le prestataire est réglé par l’Avocat lors de la vente effective selon des modalités préalablement fixées dans le contrat qui lie les parties.

La Commission a établi un projet de complément du guide de l’Avocat Mandataire qui n’a cependant pas fait, à ce jour, l’objet d’une délibération de l’Assemblée Générale et d’une décision normative qui validerait le partenariat de certains Ordres, notamment avec la Société DE BOURNAC

On rappellera en l’état les Règles suivantes :

• L’avocat mandataire en transactions peut avoir recours à d’autres professionnels exerçant dans une sphère de compétence qui n’est pas la sienne, tels que notamment des géomètres-experts (Loi Carrez) des diagnostiqueurs, des experts fonciers etc….

L’avocat mandataire peut également solliciter d’un tiers un avis sur la valeur d’un bien.

En revanche la mise sur le marché, l’accueil et la sélection des candidats à l’acquisition, l’organisation des visites ainsi que les formalités nécessaires à la vente du bien font partie intégrante de la mission de l’avocat et constituent l’essence même du contrat qui lui a été confié. La visite des lieux ou du bien objet de la négociation ne peut être dissociée de la mission de conseil sur les conditions juridiques de l’opération. Les visites doivent être organisées sous la responsabilité de l’avocat mandataire dans le respect des règles professionnelles.

• Comme il a été d’ores et déjà précisé et sous les réserves précitées :

Un avocat ou un ordre peuvent confier à une société commerciale tout ou partie des prestations publicitaires dès lors que le contenu de la publicité et les pratiques utilisées sont conformes aux dispositions du RIN et répondent aux principes essentiels de la profession.