26/03/2014 L’AVOCAT MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES (Partie II/V)

A l’occasion des Règles applicables en la matière des travaux de la Commission et des mécanismes mis en place par plusieurs barreaux, il m’a semblé utile de rappeler les règles essentielles applicables en la matière :

I/ LE CONTENU DE LA MISSION ET SES LIMITES :

L’activité de mandataire en transactions est ouverte à tous les types de transactions et notamment :

• l’achat, la vente, les baux, le recrutement, le financement
• plus généralement, tous types de contrats quel qu’en soit le domaine.

Elle peut concerner tous types de biens. 

Toutefois, elle reste une activité accessoire exercée en vertu d’un mandat de nature civile.

Le C.N.B précise que : « Le mandat en transaction doit faire partie d’une mission principale plus large préalable ou au moins concomitante : tel est le cas, par exemple de l’Avocat chargé du règlement d’une situation (divorce, succession etc.…) qui se voit confier le mandat de trouver un acquéreur pour un bien appartenant à l’actif à partager ou à transmettre ; tel est aussi le cas de la transmission d’une Entreprise tant il est vrai que cette opération suppose le plus souvent une restructuration ou en tous cas un audit juridique préalable afin que l’Entreprise en cause puisse être cédée ou apportée dans les meilleures conditions possibles. »

Le C.N.B. précise que l’Avocat ne pouvait avoir une activité exclusivement consacrée à celle de mandataire en transactions car dans cette hypothèse « L’intermédiation deviendrait alors le seul point de ralliement de sa clientèle et sa qualité d’Avocat disparaîtrait derrière celle d’intermédiaire en transaction ».

Il ajoute en outre que : « Le mandat en transactions doit comprendre l’accompagnement juridique, fiscal et social de l’opération envisagée incluant les conseils sur les modalités et les conséquences de celle-ci et/ou la rédaction des contrats nécessaires à sa réalisation, quand bien même ne s’agirait-il que des contrats préparatoires (promesses unilatérales ou synallagmatiques), observation étant faite que même s’ils ne sont que préparatoires, lesdits actes configurent l’essentiel du dispositif juridique à mettre en œuvre »

S’agissant du déroulement de la mission de mandataire en transaction, plusieurs règles doivent être rappelées :

• L’Avocat ne peut accepter d’intervenir comme intermédiaire pour le compte de deux clients puisqu’il doit agir dans le seul intérêt de son mandant, sauf accord express des autres parties en présence.
• Il doit évaluer la situation juridique et fiscale de son mandant dans le cadre de l’opération projetée.        Cette évaluation est exclusivement orientée sur la protection juridique et fiscale du mandat : capacité juridique pour vendre et acheter, vérification des pouvoirs et des garanties à fournir ou obtenir, incidences juridiques ou fiscales…
• Nécessité de s’assurer de la réalité et donc de l’efficacité du consentement des parties….

A l’issue de la négociation avec le contractant éventuel, la question s’est posée de savoir si l’Avocat, qui avait accepté la mission de son seul client, pouvait devenir rédacteur unique d’un acte pour le cas où le co-contractant ne serait pas lui-même conseillé ou assisté.

Il a été répondu par l’affirmative à cette question : cette compatibilité est d’autant plus évidente que la mission d’intermédiation est accessoire à la mission de rédaction d’acte.

S’agissant des obligations déontologiques, il y a lieu de respecter les principes professionnels inclus dans le R.I.N :

• Respect des principes essentiels dont l’exigence d’indépendance (article 1^er du R.I.N) et de loyauté.
• Obligation d’information éclairée à l’égard des parties contractantes.
• Respect absolu du secret professionnel, tant pour l’activité de Conseil que de Consultation (article 2 du R.IN.)
• Respect des règles du conflit d’intérêt, notamment si l’Avocat est amené a accepté une mission de rédacteur unique d’actes (article 4 du R.I.N)
• Respect des règles relatives à la rédaction d’actes (refus de participer à la rédaction d’un acte manifestement illicite ou frauduleux et vérification de la validité de la pleine efficacité de la convention) (article 7 du R.I.N)
• Par ailleurs, l’Avocat doit ouvrir un sous compte spécial à la C.A.R.P.A pour accomplir sa mission.

Enfin, l’Avocat apporte à son client les garanties données au titre de sa responsabilité professionnelles pour laquelle il est assuré.