30/10/2014 DU NEUF CONCERNANT LES SYNDICS…ET DE NOUVELLES CONTRAINTES…
La nouvelle Loi ALUR réglemente la profession de Syndic
La création de nouvelles règles et de nouvelles contraintes.
Un Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière chargé de veiller au maintien des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaire au bon accomplissement des activités professionnelles régies par la Loi du 2 janvier 1970 est créé.
Il va proposer des règles qui constitueront un Code de Déontologie.
Aussi, une Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière interviendra spécifiquement en matière disciplinaire.
Par ailleurs, les syndics professionnels seront soumis à une obligation de formation continue.
On précisera aussi que la loi ALUR ne permet pas que les parents en ligne collatérale du syndic (frères et sœurs) soient membres du Conseil Syndical. Aussi, l’interdiction faite au syndic et aux personnes qui lui sont assimilées de recevoir des mandats de vote aux Assemblées est élargie à ses salariés, conjoint, ou partenaire PACSE, ascendants et descendants également copropriétaires dans l’immeuble. D’autres dispositions les concernant méritent d’être signalées :
Désignation du Syndic et mise en concurrence ::
Un Syndic provisoire est désigné lors de la première Assemblée Générale qui suit la mise en copropriété.
La loi ALUR impose dans les copropriétés dotées d’un Conseil Syndical la mise en concurrence de plusieurs syndics, même à l’occasion de la ratification du mandat du syndic provisoire désigné lors de la mise en Copropriété.
La mise en concurrence sera réalisée par le Conseil Syndical auquel seront communiqués plusieurs projets de contrats. Le Conseil Syndical pourra rendre un avis écrit, qui sera joint à la convocation à l’assemblée à laquelle seront annexés les projets de contrats.
Un copropriétaire peut aussi demander l’inscription à l’ordre du jour d’autres projets de contrats. Afin de comparer aisément les différents contrats, il est prévu la création d’un contrat type dont le contenu sera défini par Décret en Conseil d’État
Lorsque le marché local des syndics de le permet pas, le Conseil Syndical pourra proposer une dispense de mise en concurrence des syndics.
Lorsqu’une Copropriété sera dépourvue de Conseil Syndical, soit parce que les copropriétaires ont voté son absence, soit lorsqu’aucun candidat n’aura été élu, rien n’empêchera les copropriétaires de démarcher des syndics afin de proposer leurs contrats à l’examen d’une Assemblée Générale.
De plus, on précisera que le Syndicat des Copropriétaires pourra choisir valablement de désigner un syndic non professionnel, bénévole ou coopératif. Dans cette hypothèse le candidat devra être titulaire d’un ou plusieurs lots, ou fraction de lot dans la Copropriété à gérer.
Enfin, pour éviter l’absence de Syndic, le Maire de la Commune ou le Président de l’établissement de coopération intercommunale du lieu de situation de l’immeuble compétent en matière d’habitat pourra saisir le Président du Tribunal de Grande Instance aux fins de désigner un Syndic.
En cas d’empêchement du Syndic pour quelque cause que ce soit, le Président du Conseil Syndical pourra convoquer une Assemblée afin de faire désigner un nouveau Syndic.
Missions du Syndic :
1-s’agissant de l’assurance des copropriétaires et de la copropriété : une obligation d’assurance est mise tant à la charge des copropriétaires qu’à celle du Syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires sont chacun tenu de s’assurer contre les risques de Responsabilité Civile dont ils doivent répondre, que ce soit en leur qualité d’occupants ou de non occupants.
Le Syndicat des copropriétaires est obligé, quant à lui, de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de Responsabilité Civile dont il doit répondre. Cette obligation fait partie des missions du Syndic auxquelles il est tenu de se soumettre et il doit, à ce titre, proposer un contrat d’assurance à l’Assemblée Générale des copropriétaires qui statuera à la majorité de l’article 24 (majorité simple).
En cas de refus, le Syndic pourra signer le contrat pour le compte du Syndicat, en ses lieux et place
Et en répartira le coût dans les charges.
Dans l’hypothèse où les copropriétaires ou le Syndic est confronté à un refus d’un assureur de le garantir, ils pourront alors saisir le Bureau Central de Tarification (BCT) qui déterminera les conditions dans lesquelles l’assureur devra obligatoirement couvrir le risque.
2- Le Syndic devra informer le Syndicat des copropriétaires lors de la conclusion de marchés des liens susceptibles d’exister avec les entreprises concernées, et ceci dans un but de transparence et afin d’éviter que les entreprises dans lesquelles le Syndic est intéressé soit favorisé pour la conclusion de marchés. Ainsi la passation des marchés doit être autorisée par l’Assemblée Générale des copropriétaires à la lumière des liens existants entre le syndic et l’entreprise concernée.
3-A compter du 1er janvier 2017, l’Assemblée Générale des copropriétaires devra se prononcer à la majorité simple sur la réalisation par un tiers qualifié d’un diagnostic technique global (DTG).
La soumission au Statut de la Copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans devra obligatoirement être précédé de la réalisation d’un DTG.
Le DTG listera les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, précisera ceux qui devront être effectués dans les 10 prochaines années, et donnera une évaluation sommaire du coût de ces travaux.
Un tel diagnostic pourra ainsi inciter les copropriétaires à voter l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux.
4-A compter du 1er Janvier 2017, un fonds de travaux ayant pour objet de faciliter le financement des travaux sera obligatoire pour les immeubles en Copropriété à destination partielle ou totale d’habitation à l’issue d’une période de cinq ans suivant la réception de l’immeuble.
Si le D.T. G réalisé ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 ans à venir, le Syndicat des copropriétaires sera alors dispensé de constituer le fonds de travaux pour cette durée.
Lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots, le Syndicat des copropriétaires peut décider de ne pas constituer ce fonds de travaux à l’unanimité des voix des copropriétaires.
Le fonds sera alimenté par une cotisation annuelle dont le montant sera voté en Assemblée Générale des copropriétaires et ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel quelle que soit la taille de la Copropriété. Toutefois rien n’empêche de voter un pourcentage plus élevé.
Le défaut de paiement des cotisations sera une cause d’exigibilité anticipée des provisions non encore échues.
En cas de cession d’un lot, les sommes versées au titre du fonds de travaux ne seront pas remboursées, mais conventionnellement les parties pourront convenir entre elle d’une répartition de ces sommes.
Les cotisations devront être versées sur un compte spécifique, distinct du compte principal du Syndicat des copropriétaires.
Le fonds de travaux permettra de faire face aux dépenses résultants :
• des travaux prescrits par les Lois et Règlements ;
• des travaux hors budget prévisionnel, notamment des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
• si le syndic fait procéder de sa propre initiative en urgence à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’Assemblée Générale pourra décider d’affecter les sommes du fonds de travaux à leur financement (vote à la majorité absolue et à la majorité simple lorsque les conditions de l’article 25 –1 de la Loi de 65 seront réunies)
• dans l’hypothèse d’une Administration provisoire de la Copropriété, l’Administrateur provisoire peut être autorisé par le juge à utiliser les sommes déposées sur le compte affecté au fonds de travaux pour engager les actions nécessaires au redressement de la Copropriété ou assurer le maintien de la gestion courante.
5- L’obligation est mise à la charge du Syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la convocation de l’Assemblée Générale la décision de confier des archives du Syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du Syndicat. L’Assemblée Générale statue à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10.07.1965. Le syndic ne peut prétendre à aucune rémunération complémentaire au titre de cette de décision.
6-A compter du 1er janvier 2015, il sera fait obligation au Syndic professionnel de proposer un service extranet à moins que l’assemblée générale des copropriétaires de six soit opposée à la majorité absolue.
Si la loi allure ne précise pas la nature des documents dématérialisés pouvant être mise en ligne il paraît indispensable que l’extranet permettent d’accéder aux documents suivants :
• le Règlement de Copropriété et l’État descriptif de division
• le carnet d’entretien
• les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires
• le budget prévisionnel
• le contrat syndic
• les contrats d’assurance de l’immeuble.
7- Les notifications et mises en demeure peuvent être valablement effectuées par voie électronique, soit par mail, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires.
8- La loi instaure une obligation pour le Syndic de tenir informés les occupants de chaque immeuble composant la Copropriété des décisions prises par Assemblée Générale.
Les modalités de cette information seront définies par Décret. On peut d’ores et déjà supposer que les décisions pourront être affichées dans les lieux de passage des immeubles.
9- Le Syndic est tenu d’ouvrir un compte séparé (compte courant) au nom du syndicat ; le Syndic à la liberté de choix de l’établissement bancaire auquel il s’adresse. Les fonds déposés appartenant au Syndicat, les éventuels intérêts produits par ce compte lui seront définitivement acquis. Le Syndic tient à la disposition du Conseil Syndical une copie des relevés périodiques du compte courant. La méconnaissance par le syndic de ses obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, mais les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Il est important toutefois de préciser qu’il existe une possibilité de dispense pour les syndicats comportant au plus 15 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, par décision votée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1.( il s’agit des lots principaux et non des lots accessoires comme les caves ou parkings).
Aussi l’obligation imposée au Syndic d’ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du Syndicat est générale ; elle s’applique aussi pour les Copropriétés désargentées ou en difficulté. Son régime est calqué sur celui du compte courant.
D'autres articles complémentaires seront publiés pour étoffer vos connaissances sur les modifications apportées par la Loi ALUR au Droit de la Copropriété.
