16/01/2015 LE BAIL DEROGATOIRE ET LA LOI PINEL

La Loi a modifié l’article L.145-5 du Code de Commerce relatif aux baux dérogatoires de courte durée.

Il a été modifié notamment en son alinéa 1 puisque :

•  La durée des baux dérogatoires est passée de 2 à 3 ans.
•  Les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire.

La difficulté semble rester entière en ce qui concerne la possibilité de conclure un nouveau bail, à la lueur de la Jurisprudence antérieure à la loi Pinel, qui elle-même allait à l’encontre de la loi.

La Jurisprudence permettait de conclure autant de baux dérogatoires une fois les 2 ans écoulés à la condition que le preneur renonce aux statuts des baux commerciaux.

Dans la mesure où en Droit français, on ne peut renoncer qu’à un droit acquis, les bailleurs notifiaient leur intention de mettre fin au bail dérogatoire avant son échéance, et le lendemain faisait signer au preneur un nouveau bail dans lequel était insérée une clause de renonciation expresse aux statuts des baux commerciaux.

A la lueur du nouvel article L.145-5 du Code de Commerce, les parties ne peuvent plus conclure de nouveaux baux dérogatoires.

Toutefois, certains auteurs considèrent que la Jurisprudence qui pré-existait pourra être maintenue, à la condition qu’un nouveau bail contienne cette clause dérogatoire.

D’autres auteurs considèrent qu’il est impossible avec la nouvelle Loi Pinel de le conclure.

Ces auteurs se basent sur l’alinéa 3 du texte qui, lui, n’a pas été modifié :

« Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion entre les parties, d’un nouveau bail pour le même local… »

Il y a donc une contradiction entre la fin de l’alinéa 1 du texte et l’alinéa 3.

Un nouveau bail serait possible si nous nous trouvons en présence d’un preneur différent ou d’un local différent puisque l’alinéa 3 vise les mêmes parties pour un même local.

Dans cette hypothèse, deux cas permettraient de conclure un nouveau bail dérogatoire :

•  Que soit adjoint un local accessoire ou que l’un des éléments essentiels du local soit modifié,
•  Que le locataire soit une personne juridique différente.

Il sera rappelé la Jurisprudence de la Cour de Cassation du 31 mai 2012 qui a jugé que le fait de changer la nature du fonds ne permettait pas de conclure un nouveau bail dérogatoire.

Pour l’heure, nous sommes dans l’attente de la Jurisprudence de la Cour de Cassation sur ce nouvel article L.145-5 du Code de Commerce, afin de savoir si elle donnera la priorité à l’alinéa 1 ou à l’alinéa 3…

Enfin, la Loi Pinel précise que désormais un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux, ainsi que lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

La Loi Pinel a également créé un nouveau délai de carence avant que le preneur puisse bénéficier du statuts des baux commerciaux :

Aujourd’hui, à l’issue de la période de 3 ans (qu’il y ait un seul bail de 3 ans ou 3 baux de 1 an), si le preneur reste ou est laissé en possession durant le délai de 1 mois, il pourra bénéficier du statut des baux commerciaux (il sera rappelé qu’avant la loi Pinel le preneur pouvait bénéficier du statut immédiatement, dès le lendemain de l’écoulement du délai de 3 ans).

Désormais, le congé pourra être donné avant la fin du bail ou à l’intérieur du délai de carence de 1 mois.

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