23/02/2015 LOI PINEL ET DECRET D'APPLICATION DU 03.11.2014
- Lors de la conclusion du bail, le bailleur doit fournir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances comportant l'indication de leur répartition entre les bailleur et le locataire;
- Les clauses de charges forfaitaires sont désormais exclues;
- le bailleur devra communiquer un état indicatif et prévisionnel de travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivant la signature du bail, assorti d'un budget prévisionnel de travaux imputables et non imputables au locataire, et l'état récapitulatif des travaux des 3 années précédentes.
- Dorénavant, le congé fondé sur l’Article L 145-9 du Code de Commerce peut être notifié par acte extrajudiciaire ou par lettre RAR.
Lorsque le congé est donné par lettre RAR, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.
Cette modification est applicable aux contrats en cours à compter du 5 novembre 2014 date de publication du Décret.
- En matière de révision des loyers, les contractants n’ont plus comme auparavant la faculté de fixer la date d’exigibilité du loyer révisé à une date autre que celle du jour de la demande en Justice.
Cette disposition est applicable aux contrats en cours à compter du 5 novembre 2014.
- S’agissant des charges ne pouvant plus être imputées aux locataires : par application de l’Article R 145-35 du Code de Commerce :
- les dépenses relatives aux grosses réparations au sens de l’Article 606 du Code Civil
- les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, sauf ceux se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique;
- les dépenses relatives à des travaux remédiant à la vétusté ou consistant en la mise en conformité du bien loué ou de l’immeuble avec la réglementation dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.
- les impôts dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble sauf la Taxe Foncière et les Taxes additionnelles à la Taxe Foncière,ainsi que les impôts taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble, ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
- les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble loué;
- les charges, taxes, impôts, redevances et le coût des travaux relatifs des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
- Au terme du nouvel article R 145-36 du Code de Commerce, l’état récapitulatif annuel de l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi.
Lorsque l’immeuble est en Copropriété, il doit lui être communiqué dans les trois mois à compter de la reddition des charges de Copropriété, sur l’exercice annuel.
- Au terme du nouvel Article R 145-37 du Code de Commerce, le bailleur doit communiquer au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale les informations suivantes :
- un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser des les trois années suivantes assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût.
- A la demande du locataire, le bailleur devra lui communiquer tous documents justifiant le montant des travaux.
L’ensemble de ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
