06/06/2014 L'avocat mandataire en transaction immobilière (III/IV)
II/ LE FORMALISME DU MANDAT :
S’agissant du formalisme du mandat, il résulte des articles 6.3 et 6.4 du R.I.N que le mandat est obligatoirement écrit.
Les dispositions classiques du Code de Procédure Civile s’appliquent :
- Le mandat signé par le mandant doit être accepté par l’Avocat (article 1984 du Code Civil)
- Le mandat implique l’obligation pour l’Avocat de rendre compte de sa gestion (article 1993 du Code Civil)
- Il doit être établi en autant d’exemplaires que de parties (article 1325 du Code Civil)
Le mandat doit obligatoirement contenir les éléments suivants :
- L’identification précise du client
- La définition précise de la mission
- La mission juridique principale dont l’opération envisagée est accessoire.
- L’identification du bien ou de l’objet de la transaction
- Les conditions de l’opération envisagée, notamment le prix d’acquisition ou de cession du bien, la marge de négociation, les modalités d’intervention de tiers et la prise en charge de celle-ci.
- Il y a lieu de préciser le mandat d’initier avec tout contractant éventuel les pourparlers propres à réaliser l’opération tant en son principe (contacter et négocier au nom du mandant) que ses modalités pratiques d’exécution et ses limites (pouvoir ou non de conclure l’accord définitif).
- La fixation ou la définition des modalités de maniement des fonds et l’obligation de reddition des comptes
- Le montant et le mode de rémunération de l’Avocat
- La durée du mandat, les modalités de rupture et leurs conséquences.
S’agissant de la durée du mandat, le CNB a considéré comme valables :
- La conclusion du contrat avec exclusivité pour une première durée irrévocable de 6 mois à compter du lendemain de son acceptation par le dernier signataire
- Une durée de 3 mois avec exclusivité, renouvelable 5 fois, soit une durée de 15 mois avec exclusivité.
- La possibilité de résilier le mandat dans un délai de 3 mois à compter de la signature lorsque le mandat est assorti d’une clause d’exclusivité (quand bien même les avocats seraient exclus du champ d’application de la loi HOGUET) – et ce, en vertu du principe de la liberté contractuelle.
Aussi, interrogé sur la licéité des ordres de mission – bons de commandes – prestations de services, la Commission des règles et usages a apporté les précisions suivantes :
« L’avocat mandataire a la possibilité de commander au « prestataire » la réalisation d’un avis de valeur du bien immobilier, sa mise sur le marché, l’accueil et la sélection des candidats à l’acquisition les plus motivés et ayant la capacité à réitérer leurs engagements jusqu’à l’acte authentique, l’organisation des visites et contre-visites, ainsi que les formalités nécessaires à la vente du bien.
Naturellement, l’avocat mandataire a tout pouvoir pour contracter au nom du mandant avec tout professionnel tiers dont l’intervention serait nécessaire ou simplement utile pour l’accomplissement de la mission (ex : prestations techniques telles que la réalisation de diagnostics). »
